房子的基本情况是：卖方06年的单位集资房，原来是建设局管的，后来转到了政府手里管。毛坯，上下左右都差不多住满了，都没有房产证和土地证。
   
   我是是通过中介公司找的，原来说能更名。但现在又更不了，过户的话因为房产证没办下来过不了户。
   
   现在的情况是：一更不了名 二过不了户。 虽然有中介公司为第三方见证，但好像是不受法律保护的样子。 我和卖方签中介公司的购房合同不知道管用不。
   现在卖方承诺办证费用包了，并且保证能办下两证来。 在两证下来之前 把他家的一个20平的车库房产证抵在我这还押3万块到我这 直到办下证了才还给卖方。
   
   补充一点：我买的这个 90平 一共是23万， 押3万 等于就付20万先， 卖方抵押的车库大约值8万
   
   想请教各位啊：我这么做靠谱不，因为很喜欢这套，不知道公证 管用不。 另外卖方抵押的车库我要办理什么手续才能有法律保障在我手里不是白纸一张。