» 信志强，住洋房！任志强最新长微博《楼市》
    去年底，今年初我都向开发商发出过风险警告：别以为今年还会象去年一样保持高增长。如果再按去年的预期制定企业的战略和增幅是很危险的。今年不可能持续去年的增幅的。 尤其是城市与市场的分化。过去的城镇化是城镇的人口都流入增长。但现在的城镇化是有的人口流入，有的人口流出。特别是限购政策，户籍制度影响到人口的流入；产业政策调整影响到就业；资源价格和存量变化影响到预期；公共资源差别影响到吸引力等。 历史库存的增长与年度销售量的对比也在恶化，改变了部分城镇的供求关系。 不同城镇的土地供给也存在余缺差别。先期指标决定着后期供应。通常投资连续高增长之后会有调整。今年的增幅会大大下降。差别会在城市间更加明显。 但支撑房地产发展的基本要素并未根本改变。一是中国经济仍将保持较高的GDP增长7%至8%左右。二是城镇化率仍处于高增长期。特别是政府已明确加速城镇化的发展，促进城镇化率提高的改革。三是人口结构中家庭分裂加速。A适龄结婚的人口高峰仍在持续。(二十三岁年龄人囗的最高峰在二零一五年)B人口老龄化加速，也让家庭分裂加速。五普与六普的数据中一代人为家庭居住的比例从27%增长到38%。四是消费结构的变化。2011年时商品房销售额第一次超越了食品销售额。2013年这个差距超过了30%。家庭消费中吃的比重下降，住的比重上升并加速。当收入提高后吃的消费增幅远低于住的消费增幅。但与国际相比，住的比重还有3倍的增幅余地。这也是消费文化的改变。 有人在高喊"拐点"论。什么是"拐点"？是否可以用较长期持续下降定义？但上述基础未变时，长期持续下降几乎是不可能的，真正的拐点是降价也无人购买的。早上蔬菜的价格与晚上的不同只能叫调整或策略。 有人在高喊"泡沫全面破了"，因为已经供过于求，需求已经满足了。并且用人均面积量为依据，并说有大量空置。但为什么价格合理调整的市场会出现日光盘？当价格随市场中的供求关系调整时，只要有销量就是有需求。无论涨跌。而已购房的空置在不同城市是意义不同的。如三、四线城镇的空屋，许多是户籍地的根。但劳动力流入了大城市。 也有人用所谓的千人/套为依据做国际对比。却忽略了生产周期因素。中国每年的竣工量仅为开工量的27%左右。其中还有约30%以上的保障类住房。北京市则大于50%。实际的商品房占家庭户数的比例就只有3%左右。 还有人用库存与销售量对比消化期。却忽略了领取销售证之后的可销售面积并非已竣工面积，许多只到正负零，要一、两年后才交房。但销售量却可能在一个月内发生巨大变化或成倍增长。可能在短期内改变去化周期。 银行个贷政策对市场的影响远大于限购政策。从0.75到1.1倍的利率变化会影响约25%的可支付能力。会大大提高购房的实际成本。甚至当房价下降时，实际购买成本仍为上升，让实际房价仍在增长。长周期放贷也会占压资金，严重影响到开发商的现金流。 过度扩张的开发商在市场发生变化，增幅大大下降时，必然会出现断流，而不得不用价格换流量。但并非普遍。一至四月的下降是与去年同期的高增长相比的。绝对销售面积仍是历史上的除去年之外的最高量。但开工量的下降则在调整后续的供求关系。也必然在后期影响价格。 泡沫形成的原因大约有几类。一是政府强调的投机泡沫，这在限购与限贷政策调整中挤压了。二是货币政策造成的泡沫，也在首付提高中和紧缩调整中压缩了。三是土地供给垄断的泡沫，随着不同城市的土地供应量分化着。有的仍在继续推高，有的开始下降。四是定价机制的泡沫，政府定价审批一方面在限制，一方面在推高。已购买者抗议降价也成为推手。只有完全由市场决定资源配置和决定价格时，才能避免泡沫。尤其是城镇化高速增长的发展阶段。制度在决定着市场行为。十多年来市场中最大的风险是政府政策的无序变更！让市场中的供应商和消费者都在忙于应对政策的调来调去。 总体而言，当支撑市场的基础未发生根本变化时，无论是使用价值和交换价值都不会严重背离经济的增长。 今年的投资、销售、价格增幅都会与去年相比大大下降。但总体应是稳定的。或仍是略有增长的。政府也许比开发商更关注于房地产对经济增长、财政税收、土地收入、建筑业就业、上下游产业联动的影响。也同时更关注市场价格变化对需保障人群住房的影响和棚户区的改造。将出台的改革政策一定是更有利于城镇化发展和市场化发展的。一定是有利于稳定经济增长底线的。 房地产开发是个要有长期稳定预期的产业。不是短期可以调整战略的。但可能及时调整战术。否则就不要进入这个行业。"我想有个属于自己的家"仍然是个美好并可能实现的愿望。机会就格外不可错失。幸福是不会从天上掉下来的。却可能因人们自己的选择而变化。
    

网友评论2014-05-19 00:18

    拍个版可否？
    

网友评论2014-05-19 00:19

    长球肿
    

网友评论2014-05-19 00:20

    长求总
    

网友评论2014-05-19 00:22

    今年的投资、销售、价格增幅都会与去年相比大大下降。但总体应是稳定的。或仍是略有增长的。
    
    
    就这句就行了。
    增幅下降而已，大家伙散了吧
    

网友评论2014-05-19 00:23

    依然买不起……涨吧
    

网友评论2014-05-19 00:25

    房价，请认准任大炮
    

网友评论2014-05-19 00:26

    任志强通过有限的真相替房地产行业打误导到政府脑袋上.
    

网友评论2014-05-19 00:29

    今年行情没有去年好 但是也不会马上死 请自己拿捏
    

网友评论2014-05-19 00:29

    总结都是政府的错，跟开发商没关系
    

网友评论2014-05-19 00:31

    Reply Post by 阿默吃稀饭 (2014-05-19 00:20):
    长求总
    需要就买！
    

网友评论2014-05-19 00:31

    一句话总结：涨幅下降，仍旧稳定
    

网友评论2014-05-19 00:32

    最后几句感觉在很隐晦的告诉大家：
    今年价格不错，快买！
    

网友评论2014-05-19 00:43

    家里打算卖房，不过我建议先捂着，等该跌的跌了，市场情绪稳定了再卖。
    

网友评论2014-05-19 00:44

    千言万语都是一个字：涨～～～～～～～
    

网友评论2014-05-19 00:50

    经济增长和城镇化建设是支持房价的根本因素，人民的刚需，住房需求是直接因素。什么政府卖地价，财政税收，上下游产业都是次要的。
    
    房价如果真的出现拐点，除非中国经济发展不上去了，这个当然也有可能，遭遇大的金融危机，经济转型失败，世界战争突变等等...
    
    政府打压房价的目标依然是降缓增速，挤压投机的泡沫，房价增速低过GDP增速就胜利。
    
    这几个月某些地方房价大幅度下降也是正常，之前涨的太高了，无关一线城市还是二三线城市，只要泡沫太多，该降都是会降。两级分化很明显，在一个城市里面有的小区就涨，有的小区就降。
    
    刚需就不说了，买自己住的舒服就行，早买早舒服。
    
    如果是投资，保值的话我就3点建议选房子
    
    1是要有眼光，政府大力开发的地区，城中城，CBD什么的，其实就是在赌政策...
    
    2是配套设施完善，周围医疗购物学校齐全，没什么降的空间....不要听销售的忽悠，什么马上开个万达，又要开重点分校，全是托，不知道多少年能开呢，万一不开就SB了，跟走进郊区似的。看的见的才是最好的
    
    3是没有暴涨过的。。有的小区纯粹是自我炒作，价格完全是业主一波一波抬上去的。这种千万不要跟风
    
    一家之言 欢迎探讨
    

网友评论2014-05-19 00:55

    现在不是全国性的一线房企的期房都要慎重考虑购买，我觉得别说小房企，那种二线房企或者地方豪强都随时可能死，二手房的学位房还是可以考虑入手
    

网友评论2014-05-19 06:40

    这人给我感觉就是 二代靠着制度发财了 到现在制度制约他发更大的财 就跳了
    

网友评论2014-05-19 07:01

    一句话，该买的就买，观望没意义。
    

网友评论2014-05-19 07:23

    果然符合微民网买十套压压惊的思路