» 谈谈关于房地产的9个认识误区
    前言：本人非专业人士，没有学读过一天经济学，本文只是从多年来自己观察到的事实出发，通过推理来分析目前几个流行的观点，欢迎各位键盘经济学家讨论和补充，有不同意见也请轻拍。
    
    1、 地价高导致房价高，降地价可以降房价
    
    事实是反过来的，是房价高才导致地价高。在南京的桥北区域有很多上百万平方米规模的超级大盘，当时开发商获得土地的价格是相当低廉的，楼面地价每平方米仅在300~600元的范围。这些楼盘在2009年以前开盘的几期都只卖3000元一平方，但是现在已经卖到了接近10000，个别景观房甚至更高。同样低廉的地价，为什么会导致房价的巨大差异呢？是因为随着桥北区域的发展建设日益成熟，当地的房价预期水涨船高，大量的购买力转移过来。开发商不是煞笔，当然不会刻舟求剑继续维持原有的低房价了。
    
    相应的，当房价预期提升后，政府也不是煞笔，当然会提高土地出让的竞拍起价，使得土地出让成交价格尽可能高，但又能另开发商维持一定的利润率。所以在2009年以后，江北的土地挂牌价格也普遍提高到了楼面地价3000以上，最终竞得价格有的高达7000以上。这样开盘价格就将会达到15000，于是刚需们怨声载道，觉得这都是地价太高惹的祸。但是只要房子能卖掉，谁又能说这个价格不合理呢？如果房价可以卖到15000，而政府偏要把地价压到1000，那无非是给开发商提供了巨额利润，造成国有资产的流失，这种情况下反而会滋生腐败。
    
    当然，政府也不可能无视房价预期，任意提高地价。试问青海省政府能够把柴达木的盐碱地卖到30000以上吗？显然不可能，会流拍的。近年来流拍的地块也不在少数，其原因就是开发商觉得楼面地价和房价预期相比无利可图。当发生流拍后，政府通常要么降低起拍价，要么冰封该地块，不可能无视市场行情，强行高价卖地。
    
    2、 住房市场化改革和土地挂拍制度是导致房价暴涨的根源
    
    那些攻击市场化和土地挂拍制度的人，没有一个能够提出更合理更可行的替代制度。
    
    在过去，我们曾经尝试过很多种不依赖市场的分房或分地制度。历史上，曾经发生过暴力抢占、按级别和资历分配、按关系分配、按贿赂分配、按姿色分配、随机分配(摇号)等等正式或非正式的分配制度。这些制度都有空子可钻，而且都会鼓励人们去提高一些对整个社会没有贡献的能力(如拍马屁)。只有按金钱来公开分配看起来初步解决了这些问题。因为金钱是一种一般等价物，是一个公开的标准，人人都可以发挥自己的特长去获取；要合法地获取金钱，你就必须提供对别人有用的东西，从而鼓励人们去为社会创造价值。
    
    假如现在新街口有一块空地等待开发，那么谁最有资格拿到这块地呢？是万科还是苏宁还是某个希望自建房的职工集体？以目前人类的智慧，只有让钱说话，谁出钱更多，才能证明谁更迫切地需要这块地。虽然我在CCQ中目睹过QS买蛋刀收藏这种事情，但是请相信开发商比这个QS要理性得多，不可能做出如此疯狂行为，它最终会把成品房再次通过货币分配给出价更高的个体。
    
    用金钱来分配(市场化)比起以前的分配制度来说，是一个巨大的历史进步，但是也有缺陷，比如人和人之间差距容易拉得过大，最终导致社会不稳定。前些年房价涨幅超过大部分人承受能力就体现了这个情况。对于这种缺陷我们应该用配套政策来解决，包括但不限于限购、房产税、公租房等，而不是走回头路。
    
    3、 开发商应该流着道德的血液，应该放弃暴利，主动控制房价
    
    开发商是一个企业，企业的目标就是追求利润的最大化。如果是股份制企业，其目标就是为股东的投资负责。上市公司放弃自身的合法利润是违反职业道德的，除非能说服董事会这样做是为了更为长远的目标。不要说开发商了，就说个人，如果自己5000单价买的房子，周边都涨到15000了，现在他打算卖房，你猜他是会卖15000呢，还是出于“良心”卖6000？不言而喻的事情。
    
    有人会问，企业的社会责任如何体现。企业只有发展壮大，才有更大的能力去实现社会责任，例如向慈善组织捐款等。像万科这样的企业也是因为拥有足够的实力，在商品房这一块得到了足够的利润，才能大力参与南京的经济适用房建设，并有能力放弃这一块的利润，而不至于影响房屋质量和企业业绩。
    
    对于开发商囤房捂盘、偷工减料等不道德行为，我们在谴责的同时，仍然需要关注这种行为是否得到了法律层面的约束。如果这样的行为长期得不到法律框架内的约束和惩罚，那么我们与其指责一个企业的良心，还不如指责制度的缺失。
    
    4、 几十年后人口减少，房产将严重过剩，一个独生子女将拥有6套房产，因此房价将会崩溃
    
    首先，几十年后人口是否会减少，减少多少？人口减少这个结论本身就缺乏足够信服的依据。
    
    其次，根据统计结果，近年来人口的减少首先从农村和小城镇开始，这意味着人们更不喜欢留在这些地区；那么你也是人，当然也不会喜欢，因此农村和小城镇的房价降低对你来说意义不大。大城市人口持续增长，这对于大城市的居民来说不是一个好消息。
    
    再次，爷爷辈的房产对孙子辈来说是否还有意义是个问题。本人的爷爷奶奶、外公外婆家均在农村，目前仅有外婆在世，但是他们所居住的土坯房、裸砖房就连舅舅和叔叔们都看不上眼，何况移居大城市的我们呢？本人父母居住的是位于县城城中村的自建房，也将面临拆迁，将来安置以后也不指望能对我们有多大帮助。
    
    有些朋友会说自己祖上三代都在城市而且是独生，OK，就算房产税对你来说不是问题，你觉得现在的高档住房到了50年后还能算你孙媳妇眼里的高档住房吗？时代在不断进步，人的需求是无止境的。60年代的解困房曾经令我们的爷爷辈感激，现在来看都是危房了；80年代的小区在父母眼中是幸福的标志，在我们现在看来也已经是落后的老小区了；你现在倾其所有购置的公寓楼和车库，将来大概也会被你曾孙女鄙视，因为这老房子连3D全息虚拟现实墙壁和个人飞行器起降平台都没有，也装不了可控核聚变供暖设备，怎么住啊！还是找个买得起新房的老公吧。
    
    5、 按照套内面积售房比起按照建筑面积售房对业主更有利
    
    按照建筑面积售房，带来的问题就是得房率偏低，套内面积太小。如果按照使用面积售房，开发商则可以按比例提高单价来保证利益不受损失，但同时又可以尽力缩水公摊面积(反正这部分不能卖钱)，结果是门厅和楼梯极为狭窄，最终影响居住舒适性。其实归根结底还是监管的问题。
    
    6、 卖现房比卖期房更有利
    
    卖期房造成了很多开发商不诚信问题、以及市场波动或项目烂尾引发的纠纷。这同样也是监管的问题，只要监管跟上，负面影响是可以得到控制的。房地产开发周期之长，以至于如果只能卖现房，大部分中小企业因资金问题将可能退出市场，形成资金充足的大企业和央企垄断市场的局面。另外，现在如果立刻取缔期房交易，切换到现房，势必造成一两年的供应空挡期，房价将会暴涨。
    
    7、 年轻人应该先创业、再买房
    
    一些学者喜欢拿陈天桥、马云、丁磊这些人作为例子，来证明年轻人拿钱创业比贷款买房要有出息。
    
    1) 陈天桥、马云、丁磊致谢人有出息是因为他们是陈天桥、马云、丁磊。有些成功不可复制。
    2) 如果你不是陈天桥、马云、丁磊，那么房贷基本就是你一生中第一次，有人愿意不对你进行苛刻的审查就借一大笔钱给你。
    3) 初出校门的年轻人对于资本市场的概念几乎为0，贸然创业无异于羊入虎口。买房通常是年轻人第一次熟悉基本的经济规律和金融概念的机会。
    4) 现代创业模式更依赖于创新能力而不是自己的资金积累，有了创新能力，自然有风投上门送钱，你自己攒的那十几万首付在互联网烧钱的时代根本翻不起一个浪花。
    5) 房地产行业也是行业，买房本身也是通往创业的途径，靠炒房获得第一桶金起家的老板不在少数。
    
    8、 只要房价不涨、或者收入涨得比房价快，就可以不急于买房
    
    对于这样的朋友我是非常佩服的，因为即使是我自己，这些年来收入的涨幅也没有赶上房价。不过，提醒大家注意这样一个现象，就是有关部门发布的平均房价(指全市的上一年度平均成交价格)通常会低于你实际感受到的涨幅。比如说2012年南京市房价的同比涨幅仅仅是0.38%，但是几乎所有的楼盘包括二手都是在涨，而且幅度不小，是不是统计数字出错了呢？
    
    答案：不一定。这里有一个逻辑陷阱，即“平均房价”这一指标是不考虑地段差别的！我们打个简化一点的比方，10年前，南京大部分成交新房位于城墙以内的主城区，均价6000；现在，随着城市的扩大，南京大部分成交新房已经位于江宁、江北，均价12000；数字上看是翻了一倍，但实际上位置已经变偏远了！而现在主城区的新房均价实际上是24000，比原来涨了3倍！这就是同一地段的价格涨幅永远高于统计数字的秘密所在！
    
    所以说，如果有能力，还是趁早买吧！不然即使你的收入和房价同步增长，以后买的地段也会越来越远！而你的收入涨速比固定地段的新房价格还快的可能性是非常低的，因为地段是不可再生的！这一规律将一直持续到城市不再扩张而开始萎缩时为止，但那时候你应该不会再对这个城市感兴趣了，如底特律。
    
    9、 为什么我这么优秀的年轻人买不起房，这不科学，我们反了吧
    
    学校和社会遵守不同的竞争规则。在学校里，基本上还是一种单纯的学生个人和个人之间的竞争，个人能力出众的学生就被认为是优秀的。在社会上，个人的竞争力是个人能力与其家庭和社会关系的总和。坐你后面的阿虎虽然很笨，但人家老爸强力，能拿出钱来给他买房，能帮他找到好工作。于是，在三代加总的竞技场上，出身下岗职工家庭的你暂时失利了。
    
    如果考虑地区差别因素，现实就更加残酷得令人发指。像帝都魔都这样的大城市，即使是全国前5%的毕业生，所能获得的收入要买房落户恐怕也遥遥无期，与此同时本地拆迁农户可以轻松坐拥多套房，吃香喝辣开好车把妹子。凭什么！
    
    不管我们多么义愤填膺，但是能彻底解决这些问题的制度还没有被人们发现(我不认为红色高棉那样简单粗暴地消灭家庭关系和私有财产的做法是我们的榜样)。所幸，越来越多的政府(包括天朝)都已经意识到了阶层固化给社会稳定和国家竞争力带来的消极影响，制定了一些法律政策来努力缩减出身给人们的起跑线带来的差距。这些政策有的是福利方面的，如免费义务教育和奖学金；有的是再分配方面的，如高额遗产税和房产税、廉租房；有的是制度建设，如官员财产公开、人事反腐败。
    
    我们屌丝一族所能做的，就是在自己力所能及的范围内做到最好，起码比自己上一代要好；其余的，交给时间。
    

网友评论(20063489)2013-01-20 19:03

    看完了
     发自我的 iPhone 5, iPhone OS 6.0.1, NGAer 156
    

网友评论(11036315)2013-01-20 19:03

    暂时不买房子
    
    还不如听陈奕迅的歌曲
    
    
    你要说陈奕迅的歌曲的九个误区我还看看
    

网友评论(7339329)2013-01-20 19:04

    虽不明 但觉厉！
    

网友评论(471175)2013-01-20 19:05

    我们反了吧
    
    扯淡呢，就米国那武器普及程度连TM国民警卫队都干不过，谁敢去跟动不动就换个武警皮忽悠人的国防军打……
    

网友评论(12667973)2013-01-20 19:19

    看完了,LZ写的不错啊。只恨自己太年轻，我高一就已经意识到有钱赶紧买房了，那年是04年 跟一个同学说的时候，他用鄙视的眼神看着我。
    

网友评论(600694)2013-01-20 19:23

    这么理性的帖子居然是赵大侠发的，这不科学，2012不是都过了吗？
    
    

网友评论(2307942)2013-01-20 19:27

    。。。囧
    ----sent from my samsung Galaxy Nexus,Android 4.1.1
    

网友评论(1440524)2013-01-20 19:40

    对我们这些中小开发商来说，除去赚钱这个主要因素(你也要有资本才敢定得稍微高点)，地价，税，贷款需要去疏通的关系，楼盘所在的消防局(非常正义的黑你钱)，太多影响了...
     发自我的 iPhone 4, iPhone OS 6.0.1, NGAer 156
    

网友评论(856688)2013-01-20 19:43

     拼死拼活明年必须得把房子买了
    

网友评论(4760591)2013-01-20 19:48

    召唤 尹志平
    

网友评论(1241669)2013-01-20 19:51

    Reply Post by 乐水 (2013-01-20 19:23):
    这么理性的帖子居然是赵大侠发的，这不科学，2012不是都过了吗？
     网友评论(421500)2013-01-20 20:00