» 房产贴。精准解读《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》
    (一) 完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按
    照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房
    价工作的考核问责制度。
    公布房价控制目标、制定控制计划这一措施是在 2011 年就已经提出的，但就实际情况
    来看，政策出台后中央政府并未严格审查各地的控制目标和控制结果，本次将城市级别加
    以限定，更加细化，仅是表明了决心，毕竟就算真的严格控制，对于地方政府来说也有的
    是对策，如合肥、广州之流在目标无法达成时，暂时限制高房价楼盘备案、销售等，当然
    这些措施对于开发高端、高价楼盘的开发商必有影响。
    (二) 坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直
    辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一
    要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严
    格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。
    本条基本均为重申，最重要的点在于“按统一要求完善限购措施”，如果严格审查，如
    济南之类未按统一要求做细则的城市将有影响，但为数不多。至于其他房价上涨过快的城
    市要求采取限购政策，主要锁定的将是三四线城市，但就 2012 年市场反应来看，最主要的
    “逆袭”城市仍是一二线，三四线城市整体价格涨幅平稳，所以影响城市也较为有限。扩
    大房产税试点迄今为止也已经提了有两年了，传说中的百城住房信息联网至今也未见成效，
    因此道路长远，但一两年内重点一二线城市预计都会列入试点范围。
    (三) 增加普通商品住房及用地供应。2013 年住房用地供应总量原则上不低于过去
    五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效
    供应。
    
    与往年毫无变化，也是经过市场检验最像“说空话”的一条。
    (四) 加快保障性安居工程规划建设。全面落实 2013 年城镇保障性安居工程基本建
    成 470 万套、新开工 630 万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建
    设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013 年底前，地级以
    上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
    主要变化在于将外来务工人员纳入住房保障范围，但是没有细则支撑。保障房建设目
    前遇到的问题：一是资金，二是由资金引发的建设速度。就郑州现状来看，保障房大部分
    都摊派到了商品房社区内，因此建设速度将更有保证，而三五年内经适房将逐渐退出，公
    租房成主流，外来务工人员纳入保障范围和城中村拆迁双向作用下，郑州公租房需求将大
    幅增加，因此承接保障房建设的开发商也将更有利益保障。
    (五) 加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强
    化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强
    市场监测和信息发布管理。
    商品房预售管理、明码标价等均是之前提出的政策，最终多演变为了形式化措施，而
    “推进城镇个人住房信息系统建设”更是一个长期的过程，重在建立长效的监管和调控机
    制，短期不会有影响。
    通过对“新国五条”的解读可以发现，新政并无实质内容，主要是一个决心和预警。但
    是如果有人认为这就是今年的政策范围，那必然是错的，虽然我们历数了历年的政策发现政
    府可用的措施已不多，两会后最可能变动的就是二套房差别信贷政策，但统观历年新政效果
    可以发现，每次调控的影响都不仅限于购房者实际付出的成本影响，而更重要的是心理影响。
    一旦有附加政策出台，必然会导致一部分购房客陷入短期或中期观望，那么也必将影响部分
    销售。结合郑州上半年市场来看，郑州上半年住宅市场可谓处于难得的机会期，而一旦信贷
    政策有变动必将致使一部分购房经验不足的客户陷入短期观望而影响销售，因此但凡有房源
    可以销售的项目，建议加快推售节奏，趁当前的空档加推房源，保证快速销售。
    而对于购房者，我们的建议非常简单，如上所述郑州今年住宅供应紧缺，因此房价必然
    会上涨，而远期来看郑州作为人口大市和外来人口源源不断的城市，需求潜力较大，因此期
    待降价购买的愿望根本不会实现，有购房需求的还应及早出手。
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    3 月 1 日晚，国务院下发了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，这也是对 2 月 20 日国务院常务会议出台的新“国五条”的细化和补充，体现了调控政策的连贯性和持续性。相比来 看，实施细则比市场预期更加严厉。比如：规定限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括 所有新建商品住房和二手住房；房价上涨过快的城市，将提高二套房贷首付比例和贷款利率；二手房转让 个人所得税应依法严格按转让所得的20%计征；强化预售资金管理等等。如果说新“国五条”的出台仅仅 是稳定市场预期的话，那此次实施细则的发文更表明了中央对房地产市场调控的坚定决心。实施细则的出 台势必会对当前火热的房地产市场造成一定冲击。
    二手房市场交易成本增加，置业需求将被逐步挤出
    实施细则规定二手房转让从此前房产交易盈利部分的20% 或者总房款的1%(房产证满5年并且是唯 一住房的可以免除)统一为转让所得的 20%计征。此前市场普遍按照总房款的 1%计二手房所得税。若这 项政策得到严格实施，将直接增加二手房交易成本。交易税费的上升预计将在短期内明显削弱二手房臵业 需求，对投资性需求打击较大，二手房市场成交量将显著回落。
    不可忽略的是，新政也将阻碍改善性需求的入市，同时或造成未来租金进一步提升：1、通过提高二 手房交易个人所得税意在打击投资投机性需求，但在实际操作中卖方则很可能以提高房价的方式来转嫁成 本，从而削弱需求导致成交量下滑；2、原先潜在业主转买为租，从而推升租金走高。
    强化信贷政策，结构性收缩二套房贷将影响未来成交
    实施细则强调差异化个人房贷，规定“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人 民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。” 信贷政策在细则中再次提及，除了强化此前政策的严格执行以外，还针对房价上涨明显的城市二套房贷首 付与利率提出从严要求，对近期房价上涨过快的城市将进行结构性施压。
    信贷是影响房地产成交最为主要的因素。如果部分地区出现二套房信贷的调整，其对成交必然受到重 大影响。从 2010 年“4.15”新政后世联的交易数据来看，出台的信贷政策效果明显，购房的银行按揭比 例下降明显，一线城市下降的幅度是二三线城市近五倍。同时，新政后上门量和成交量双双呈现下降的趋 势，其中一线城市成交量下降的幅度较二三线城市大。2012 年下半年以来，随着楼市持续热销，个人住 房贷款也日渐火热，2012 年个人购房贷款全年增加 9610 亿元。但随着近期“国五条”及其细则的出台， 已有银行收紧房贷。信贷收缩将在一定程度上影响未来楼市成交量。
    规范和严格执行统一限购政策，将导致成交量下降
    实施细则对限购方式进行统一标准，在限购区域的划分、限购住房类型、以及限购审查环节都进一步 严格要求。比如规定“限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手 住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前”等。预计房价上涨压力较大的已限购城市将直 接提高限购标准，其他出现房价过快上涨情况的城市，不排除加入限购范围。从已执行限购城市的原有标准来看，58%的城市限购区域并未覆盖所有行政区，而以市区范围界定，新“国五条”细则对这些城市将 有明显收紧。限购区域的扩大对于成交量必然有着较大的影响，从过去执行的情况看，覆盖所有行政区域 的城市成交量下滑幅度要超过在主城区内限购的城市。限购范围扩至所有行政区将打击不合理需求，阶段 性导致成交量下降。
    房产税扩围主要影响市场预期，长期看对房价影响小
    实施细则指出“总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。” 如果房产税扩围，预计房价上涨过快的一线城市和部分热点省会城市更容易被纳入扩大试点范围，如北京、 深圳等。但就重庆、上海的房产税试点结果及国际经验来看，征收房产税短期内会带动房地产价格的下降， 但从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无太大影响。房价的上涨归根结底是短期市场供需矛盾造成 的结果，房产税的出台并不能改善短期房地产的刚性供给，只能在长期影响购房者的预期，而且这种影响 必须视房产税出台的具体细则而定。房产税的逐渐扩围是行业的中长期方向，房产税的推出符合行业深层 次的体制性变化方向。相比现有行政调控手段，房产税作为一种更加市场化的手段，将逐渐常态化存在。
    世联研究认为， “国五条”细则的推出，标志着新一轮房地产调新控拉开序幕。税收、信贷政策加码， 将对楼市带来显著影响。1、当前持续火热的楼市将有所降温，长期来看市场成交量适度收缩，但在短期 内表现不会太明显，具体情况还要根据不同城市、不同楼盘具体分析；2、从过往市场的经验来看，一二 手市场的波动是同向的。即二手房如果陷入冷清，其情绪波动一定会传导至一手房，预计未来一段时间内， 成交量将会受到影响；3、从2010 年第一轮调控开始后楼市表现来看，全国一二线城市楼市降温速度与程 度及幅度将超过三四线城市。另外，地方政府在全国两会后将进入密集的出台调控政策周期，届时更加详 细的房地产调控政策将进一步平抑市场预期，使楼市趋于平稳。如果后市房价还猛升，仍会有更加具体细 致的配套调控政策出台。2013 年是政策过渡年，是治标向治本方向的过渡，这期间不论多长时间，宁可 在市场低迷中向上走，也不愿从高潮往下走。
    

网友评论(1904873)2013-03-04 17:07

    不是丈母娘的分析一切都白搭。要结婚的人一切以丈母娘为准。
    ----sent from my ZTE ZTE U930,Android 4.0.3
    

网友评论(20983985)2013-03-04 17:11

    每次房地产解析贴，解读贴都需要自己顶
    
    

网友评论(539945)2013-03-04 17:14

    任何一次调控都是往上走的号角
    立贴为证,一年为限
    

网友评论(20983985)2013-03-05 10:18

    从去年下半年以来，一线城市出现官员抛房潮，民众一时为新政欢呼，以为是反腐力度加强的结果。等到20%税出台后我们才恍然大悟，原来这和股票一样，人家是有内幕消息的…