» 觍颜起名：购房综合指导贴
    因为我只是指导意见，在这次贴，我不会推荐某一区域购房，也不会推荐某一楼盘，以免广告嫌疑
    相关资料下载贴 http://bbs.ngacn.cc/read.php?tid=5938011
    深圳市住房保障制度改革创新纲要：非深圳户籍人才也可住上保障房
    http://news.zhulong.com/read170385.htm
    
    2012年中国房地产政策盘点_All.pdf
    http://kuai.xunlei.com/d/2CSQDzBk6RcBUQQA6ae
    第一部分 价格走势
    1.1为啥房子这么贵？
    首先我们要明白我们讨论的是商品房，那么对商品房价格影响最大的就是供需关系
    其实，从论坛上大家总是说：“我是刚需啊”，这里就可以看出，其实市场需求总体是大的。房价这么高，虽有泡沫，但是这个泡沫是怎么来的，大家也许没有仔细的思考过
    从第五次人口普查的陆31个省、自治区、直辖市的人口中，居住在城镇的人口45594万人，占总人口的36.09%；居住在乡村的人口80739万人，占总人口的63.91%，到第六次人口普查大陆31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口中，居住在城镇的人口为665575306人，占49.68%；居住在乡村的人口为674149546人，占50.32%。同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口增加207137093人，乡村人口减少133237289人，城镇人口比重上升13.46个百分点。
    10年间城市人口增加了两亿，这相当于三个法国的人口，可见中国城市化的速度。在这种推进下，供应住房紧张，房价飙涨是必然的。这是一个国家极速城市化中无可避免的。
    而最新数据中国城市人口已经占比51.5%，距六普仅仅两年。这是何等速度。
    所以房价飙涨是必然的。
    同时，我国地区差异大。大家都涌进北上广深这样的大城市，刺激供应再度紧张，造成当地畸形房价。
    未来，中国可能到2020年七普的时候会得到一个城市人口65~70%之间的数据
    但是房价总体增长会放缓，因为这10年来中国房地产投入大，大家购房都是超前购置。
    
    
    1.2三年内全国房价走势
    2013-2015年也许会成为中国楼市的一个拐点。
    首先，国家加大调控，各种措施能够有效的控制房地产金融化，降低泡沫风险。但是请注意，是控制房地产金融化，而不是降低房价。
    
    因为2011起年国家加大了房地产调控力度。2011年至2012年期间，房地产总体投入不足。
    到2012年10月，因为18大的召开，多数房地产商看好房事，大量拿地，大量立项新建，根据建设周期，这些项目将在2014下半年至2015上市
    
    开发商从特级城市和一线城市的高端楼盘投资经营模式，开始转向二三线城市中低端楼盘投资。一线城市，中心省会城市土地资源匮乏，有些城市明显的开发过度，开发超前。所以开发商开始转入地级城市，县城开发。
    中开发说明两个问题，
    A一线城市房价上升空间不足，利润降低
    B中国城市化已经开始从集中向辐射转进
    
    综上所述,2013年起，房价会有一个小的增长高峰
    因为2011年投入不足，2013年现房上市量不足，所以现房价格会有一个小的增长。
    因为现房价格的风向作用，会带动2014年至2015年交付的期房价格波动上涨。
    所以2013年春节以后，随着两会的到来，一线城市和二线城市房价会呈现一个增长的趋势，这是为了集中回笼资金，避免两会后新政调控房价后收益下降的最后冲刺
    一二线供需紧张，涨价反而能够刺激购买欲望
    但是在三线和县城，两会前可能出现较小幅度的优惠措施，因为这些城市供需稳定，居民收入有限，只有通过优惠促销才能有效刺激市场，加速资金回笼
    
    这是不同供需市场下，开发商不同的规避风险的操作手段。
    
    2013年，两会后，应有相关政策把控房价，所以3月后房价会趋于平缓，这个平缓不是会降价，而是不再涨价了
    下半年，2012年10月投产的项目，相继开盘，开始销售期房，受现房价格促动，开盘价格不会低。
    2014上半年继承2013年下半年价格，不会有太大价格上扬(还是不会有价格下降)，根据以往经验，这种价格稳定，不是因为市场供需稳定，而是严格的限购，限价，贷款利率上调等因素造成的。
    但是因为各种政策的出台，相对的会加大购房成本
    
    经过两年把控，调整，2015年房价会趋于平滑，各开发商应该会为了促动市场活力，开出各种优惠利好，国家相关政策也会放松，给开发商喘口气
    所以2015将是一个相对低点(这个是相对的，经过2年，平均收入的增长，市政设施的外延，以前不好的地块升值，造成坏房变良房，良房变好房，使得购房综合成本略有下降，但是具体价格数值，不会松动)
    房地产市场已经进入一个价格主导向的市场，从买好房，走向买买得起的房。
    1.3区域价格分析
    这里的一线、二线，不是普意义的城市划分，而是楼市开发力度和房价区域的划分
    首先是特级城市
    北上广
    这三个大城市，因为人口持续涌入，房价会继续上扬。
    这是一个稳定市场。
    楼盘基本属于中高档物业，低端盘很少，所以价格高。这些城市开发成本高，低端楼盘利润低，所以开发商对低端楼盘没啥兴趣。这是造成北上广房价高的一个直接原因。
    但是大家需要注意的是，随着城市化进程，市政设施的外延，地块价值的提升，楼市会出现一种变相降价
    例如，以前某地交通不便，教育资源差，随着城市发展，这地块情况改善，区域价值提升以前8000的房子，值1W了，但是因为国家区域限价原则，房价被卡在了9000，等于变相降价1000
    北上广的朋友们，如果真是刚需，那么我只能说：咬紧牙关，买吧。降价很难，除非发生巨大变故，例如战争，全球性的金融风暴之类。
    
    一线城市，主要指沿海省会城市以及副省级大城市，各区域经济中心城市
    这些地区，和特级城市一样，属于大需求大供应的地区，房价持续走高也是必然的。
    中高档楼盘也是主流，但是近郊地段楼盘供应量也很足。
    这些城市，价格增长略逊特级城市，土地资源较好，近两年会持续放量。
    价格会呈现上半年增长，下半年稳定的波形增长。
    
    二线城市，主要指内陆省会城市和重要经济城市，重庆以西，南京以东长江沿岸大城市
    这些地区，房价水分较大，金融化较重，房价虚高。
    在2013年上半经过一个小的增长后会趋于平和，维持在一个价格后，会相对稳定下来。
    这些城市，人口密集，需求旺盛，但是居民收入一般，支付能力差。
    这个区域，我的建议是，要么现在买，要么等2014以后。
    
    三线城市，主要指西部省会城市，重要工业城市，大型资源城市，
    这些城市，已经明显的开发过度，在开发商向一线城市学习，但是居民支付能力远不及一线城市。房价虚高严重，居民观望态度和抢购两个极端并存。
    这些城市，主要看当地土地资源情况，土地资源匮乏的房价依然会就虚高下去，还有很大涨幅
    土地资源较多的城市，房价在政府调控下，会有小幅度回落，然后会有一个小的稳定期，但是在2014年上半会一个爆发式的涨价可能。
    
    几个特例区域
    甘肃 甘肃省人口少，资源少，几年内经济会有明显放缓，虽有兰州国家及开发区刺激，但是只能刺激兰州周边经济，甘肃省其他城市，开发已经过度，2014将会有降价预期
    内蒙 同样的开发过度区域，楼市低迷，经过国家把控后，应在2013年年内看到一定的降价可能
    东三省 这个区域，也是同样的大需求大供应区域，但是因当地支付能力的下降，楼盘开发档次下探，中低档楼盘将会明显增多
    川渝地区 这个区域将是未来的新星区域，将会面临一波明显的增长，增长有可能持续5年之久，但应在2015年前后放缓，但是这里供应量明显过剩，这种价格增长会带来很大的泡沫化风险，是喜是忧，全看政策
    云贵地区 这个区域属于全国范围较为贫困的地区，会出现房价稳定，但是供应量大幅萎缩的情况
    
    
    沿海地县城市
    沿海汇中心城市开发空间不大，开发商开始转入这些区域，这必然带来这些地方一个集中暴发性的价格上扬。这是城市化辐射的结果，以前那种距离中心城市不到50公里，房价只有中心城市一半的状况将不复存在。
    
    内陆地县城市
    随着城镇化的进程，这些地区大量的进行县城翻新，老城区胖建新城区，总体体量大。但是居民数量有限，支付能力也有限
    这里已经成为地产泡沫化的重灾区，空置率极高，投资型购房比例大。
    这里房价增长已经趋缓，但是因为先期投入大，开发商会死咬房价。
    未建新城的，随着新城开建，房价会有一个集中性的爆发增长。已建新城的，房价会趋缓
    
    为啥说西部比沿海地县泡沫化严重呢？
    因为随着当地经济发展，城市价值的提升，沿海地县泡沫已经被抵消了一部分，但是内陆地县，城市基建落后，居民收入水平低，但是房价开始直追沿海地县，泡沫就吹起来了
    因
    

网友评论(20507575)2013-01-23 23:39

    第二部分 如何选定购房区域
    1.1社区外部环境选定
    一个小区外部环境决定这个社区卖多少钱，内部环境决定多少人买。
    外部环境有哪些？
    城市类型、区域规划、交通，商业网点、教育资源，医疗资源
    A城市类型
    一个城市的特性决定这个城市的房屋价格。政治中心，经济中心，旅游城市的房价必然会高于同等规模其他城市，工业中心，资源城市的房价相对略低。、
    在前一类城市中，价格是第一指导要素，这类城市，我的建议是：不要傲骄，有多少钱，买多少钱的房子，千万不要买远远超出自己支付能力的物业，以免经济困顿。第二类城市，主要看城市新旧，老工业城市，老资源城市格局稳定，已经有前一类城市的一些特征，同时大企业都有一定数量的福利房，加之开发商涌入，房价水分其实很大，这类城市买房需要严格甄选，贵的未必是好房，便宜的未必是烂房，新兴工业资源城市，因为城市化速度极快，这一类城市选房，主要方向是区位，以市政府规划为指导，紧随热点区域购置，生地冷地物业不要轻易购置。
    B区域规划
    买房前，需要研究的是政府区域规划。
    一个城市一般分为
    核心商业区域，教育传统优势居住区域，居住区域，行政区域，科教区域，城市拓展区域，工业附属居住区域，工业区域
    区域价值依次上升
    
    核心商业区域是一个城市的精华，这里是城市这颗大白菜的菜心，集中了城市主要优势资源，一般位城市老城区，土地资源稀缺，房价高昂
    一般来说，不建议大家刚需性购房选择购置这里的物业，主要原因：价格
    这里是商业性投资购房的黄金区域，所以地产金融化程度高，价格水分大，需要考虑的因素较多
    
    教育传统优势居住区域
    这里一般式一个城市的传统居住区，各种资源优势巨大，特别是教育资源优势，新楼盘一般都是拆迁改造型社区，返迁户不少，房源紧张，价格高昂。
    这里推荐家庭富裕，收入不错的便宜购置，这里房屋升值快，无论是居住性投资，还是纯居住都不错。
    
    居住区一般是比较新的城区，一般都是当地近几年为了环节居住供需矛盾规划的区域，各种市政配套齐全，但是因为新，所以配套实力较差，医疗，教育，商场都有，但是档次都一般，全而不好。
    这里非常推荐首次购房，同时家里没有老人和孩子的人购买婚房，随着居住时间的增长，各种设施将有很明显的提升，属于慢热地块。是典型的居住性购房者的首选地
    
    行政区域
    呵呵=。=这里可以称呼为腐败街啥的。。。
    这里不推荐一般性居住购置，但是非常适合商业性投资好居住性投资购置。
    写字楼，商铺，小公寓都是很好的投资目标
    甚至可以投资一些高档大户型。
    
    科教区域
    这里一般是各个城市的大学城
    这里看起来很美，实际是一个比较混乱的地区
    这里流动人口多，人群复杂，治安较为混乱，恶性刑事案件少，但是小偷小摸，撬门溜锁的多。
    同时各种小餐饮，小百货多，看似繁荣便利实际嘈杂混乱。
    而其因为各种炒作这里房价并不低。
    但是因为宣传的力度，这里被描述为一个前景异常好的区域，所以投资可以，居住并没有宣传中的那么好
    学区房？对不起，学区应该是小学，中学而不是大学
    这是典型的伪学区房。
    除非你的工作在这个区域，为了工作便利，可以酌情选择比较僻静的地段购置。
    
    城市拓展区域
    这里一般都是生地和半生地。开发力度很大，房价也较为优惠，但是市政设施不足，各种配套基本在新建当中
    这里适合二套房，和实在没有能力购买以上区域物业的朋友们选择
    
    工业附属居住区
    这个区域紧邻工业区，是工业区的配套居住点聚集形成，市政配套成熟，各种拆迁改造大行其道
    看似红火，其实这里长期价值是比不上拓展区域的，只要工业区没有搬迁的规划，那么这里永远是城市倒数第二的区域
    但是工业区域有搬迁的规划，这里会一跃升级为传统优势区域！
    
    工业区域
    额，这个不讨论了吧
    
    C交通
    交通是一个很重要的因素
    但是要具体分析
    首选，中小型单核心城市，交通并不是非常重要的因素，随着家用车逐步成为家庭必需品，还有城市公共交通的便捷，只要你所处的城市不怎么堵车，主要公共服务设置集中，没那么技术选取距离市中心较远的物业也不是什么坏事。同时因为城市化的极速经行，几年后，你会发现你的家已经在城市核心区域了
    中型多核心城市，这里的交通你需要考虑的是，和你工作区域距离，公交换乘的便利，因为多核心，市政服务机构，较为分散，如果家里有老人，考虑离医院近，有孩子考虑离学校近。
    这里医院的优先级排在学校之前，孩子只需要考虑12年左右，但是老人要可能有30年的跨度以上。
    
    同时，选取地段的时候要综合考虑
    第一，不要直接摆在主干道，高架桥等设施旁的小区。主干道看似便利，实际上会带来很多问题，例如密集的高速车流，主干道旁缺乏适合家庭日常消费点。
    第二，离公共交通近，但是不要紧贴，出门10分钟可到的距离正好，下楼既是反而不好。还是一个噪音，人流负责，各种小商业污染重。
    
    D商业网点
    合格社区自身应有一定商业配属，周围有可以聚会的中档小餐饮，小娱乐，而不是商务型消费的高档餐饮娱乐。
    100米以内有农贸市场和超市，200米内有综合性商超。
    
    E教育资源
    最好的教育资源链是
    社区内的幼儿园，200米的小学，1公里的初中，3公里内的高中。
    这样的配置不远不近
    太近孩子会焦虑，太远你会挂心
    随着孩子的成长，自理能力提高，稍远一些也不是很大的问题
    额，还是，不宜太近，学校也是污染源
    
    F医疗资源需根据一般性规划，社区都会配属医疗设施
    这是日常需求性的，小病可以看看
    大病还是要医院。医院距离300米是最近的极限，太近了没必要，要知道，医院也是污染源
    最远不超过2公里
    

网友评论(20507575)2013-01-23 23:39

    第三部分 选什么样的社区
    
    在外部区域确定下
    
    将进入社区遴选阶段
    
    第一，开发商实力
    开发商实力决定社区档次
    A大开发商有更加优秀的商业嗅觉，能够看准一个城市的发展动向，开发商的选择一定程度代表了当地城市规划进程
    B大开发商能够拿到更好的地块，公共能力好，获得地方政府支持好，无论以后的贷款还是各种配属资源的聚集好
    C大开发商开发经验充足，管理经验足，交房档次高，交房时间不拖拉
    D大开发商请得起好的设计，园林，用得起好原料，房子有保证
    如果你所在城市有大的开发商新近入驻，开发第一个盘，只要买的起，去抢吧，第一个盘是标杆盘，样板盘，必然不错。
    第二，社区规模
    大社区，必然有更好的服务，大社区才会有好的幼儿园，医疗服务点引进，才有强力物业公司进入
    这里主要注意几个点
    1分期建设的，不如一期全起的，分期但是两期之间相邻但是相对独立的优于两期一院的
    2小开发商分期风险大，规模越大，相对风险越大
    3实力开发商有时会采取先景观再建筑的模式，这个可以充分说明开发商实力
    
    第三社区内交通
    1人车分流
    好社区的交通设计必然漂亮，人车分道，行人入口和车辆入口分设
    2社区大门不是越大越好，人行出口较小，全封闭，刷卡式出入远远优于开放式大门
    
    第四社区内房屋位置
    南北朝向最优
    一梯两户优于一梯多户
    板式楼优于点式楼
    框剪结构优于框架结构
    中间户优于东户，东户优于西户
    多层优于高层(物业费，公摊)
    
    
    房子总的原则
    板式楼优于点式楼,多层优于高层,南北朝向优于东西朝向,中间户优于东户,东户优于西户。
    多层请选取3-5层，有老人，3层不错，自己住5层不错
    高层10层以上不错，倒数第二层最好，当然希望你住在一个不怎么停电的城市。
    你所在的地方，海拔越高，纬度越高，请倾向选取多层4/5楼，这是你所在区域多层最好的，高层请选择12层以上。高纬和高海拔地区气温低，光照会在家庭取暖因素中占比不小。
    户型整体越是趋于正方形越好，开间和进深比例不宜超过1:2，在1:1.2左右的最好了。
    房子越是方正越好，各种奇形怪状的户型，看起来新潮，住几天你就会后悔不已。
    
    玄关
    玄关是入户门和其他空间的缓冲空间
    由于房屋空间的紧张,现在玄关形式性越来越重,实用性下降.
    很多玄关如果你注意观察,实际上是餐厅或者客厅空间.
    玄关是有一定的功能性的
    1分割前室与居住空间,一面开门瞬间将你的家庭生活隐私暴漏无余.所以合格的玄关应该是相对封闭的,和居住空间是相对隔离的,而已实用性上,玄关应该放的下鞋帽架.如果是下沉式的玄关就更好了
    2连通步道
    这是玄关连接居住环境各个空间的步道.但是因为空间的紧张,这部分空间被其他空间分割占用.
    一般情况下,110平米以下的户型,不推荐独立的连接步道,而是融合性通道,将连通空间合理的分散到其他空间.110以上户型,特别是三室户型最好有相对独立的通道.
    客厅
    
    餐厅
    
    厨房
    
    主卧室
    
    次卧
    
    阳台
    
    生活阳台
    
    入户花园
    
    步入式衣帽间
    

网友评论(65653)2013-01-23 23:40

    撸主威武！！！
    ----sent from my Xiaomi MI 2,Android 4.1.1
    

网友评论(706262)2013-01-23 23:41

    前排广告位出租，欢迎各大地产商联系。。。
    
    
    房子已买，不再关心这些事
    ----sent from my samsung GT-N7100,Android 4.1.1
    

网友评论(2332310)2013-01-23 23:42

    雷霆崖啥时候降价
    ----sent from my HUAWEI HUAWEI C8812E,Android 4.0.4
    

网友评论(49227)2013-01-23 23:44

    说的不准咋办啊。。。
    

网友评论(1414571)2013-01-23 23:46

    楼主厉害，前排支持
    

网友评论(13717109)2013-01-23 23:47

    就等这个呢。等了一晚上了。
    ----sent from my HTC HTC Desire S,Android 4.0.4
    

网友评论(329241)2013-01-23 23:47

    争取第一页留个名 进博物馆
    

网友评论(5812759)2013-01-23 23:48

    不错，支持了！
    

网友评论(4986745)2013-01-23 23:52

    观点基本认同
     发自我的 iPhone 4S, iPhone OS 5.1.1, NGAer 153
    

网友评论(12733497)2013-01-23 23:54

    坐看楼主怎么成为太监~~
    

网友评论(115564)2013-01-23 23:54

    楼主你那天发的资料贴被冲水了，能再来一次么？
    

网友评论(1776473)2013-01-24 00:02

    怎么选购、选什么楼盘？都没说呢。
    

网友评论(1756135)2013-01-24 00:08

    感谢
    
    正在考虑要不要入手
    

网友评论(5102355)2013-01-24 00:08

    马克，今天刚发了个户型图
    ----sent from my ZTE ZTE-T U960s,Android 2.3.7
    

网友评论(448934)2013-01-24 00:09

    刚毕业的前来观摩
    ----sent from my samsung Galaxy Nexus,Android 4.2.1
    

网友评论(592279)2013-01-24 00:11

    辛苦了 在下来拜读了
    

网友评论(1335639)2013-01-24 00:13

    前排就坐
    ----sent from my samsung GT-I9300,Android 4.1.2